Застройщики сменят кошелек: к чему приведёт отмена долевого строительства жилья

Фото: tamlife.ru

С 1 июля этого года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, призванные защитить права дольщиков. Желающие приобрести жильё на рынке долевого строительства должны будут в обязательном порядке вносить свои средства на эскроу — специальные счета в банках, которые выступают посредниками между инвесторами и строительными фирмами.

Новшества эти неожиданностью не стали. Ещё осенью 2017 года министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сказал, что министерство скоро начнёт детально прорабатывать вопрос о поэтапном отказе от системы долевого строительства и замене её проектным финансированием. Такое распоряжение было дано ему президентом Владимиром Путиным.

Летом нас ожидают следующие новшества. Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от стоимости договора долевого участия. Вводятся также дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля. Расходы на содержание застройщика не будут превышать десятой части проектной стоимости строительства, а совокупный размер авансовых платежей — 30 процентов от этой суммы. Кроме того, застройщик обязан будет обеспечить учёт средств, которые платят дольщики. Однако говорим мы сейчас о более масштабных изменениях.

ЭТО НОВОЕ СЛОВО «ЭСКРОУ»

Точно нельзя сказать, как новые правила будут выглядеть в окончательном

варианте, но сегодня вырисовывается примерно такая картина: банк будет выдавать застройщику кредиты на возведение недвижимости при условии, что тот откроет эскроу-счёт, на который все дольщики, намеревающиеся купить квартиры у этой строительной фирмы, станут делать вклады. Только после того как покупатель подпишет акт приёма-передачи квартиры и предоставит его банку, последний перечислит деньги застройщику. На это ему отводится 10 дней.

Самому дольщику заводить счёт не нужно. В договоре долевого участия будет пункт об открытии застройщиком эскроу, который закроется автоматически после того, как дом пройдёт процедуру приёмки и строительная фирма получит средства.

Если строительство оказывается незавершённым, то дольщик сможет без лишних хлопот получить свои деньги обратно. Банк обязан их перечислить в оговорённые законом сроки. Долги у застройщика будет выбивать уже он, а не обманутые граждане.

Если у дольщика изменятся планы и он захочет вернуть свои деньги, то он сможет это сделать, продав ещё не полученную квартиру. Все права и обязанности по договору эскроу перейдут в этом случае к покупателю, который станет новым дольщиком.

ЦЕНА ВОПРОСА

Несложно догадаться, почему законодатели планируют это нововведение. Оно должно подвигнуть строительные фирмы завершать возведение домов в срок, чтобы получить плату за проданные квартиры. Но главное, оно сведёт на нет количество обманутых дольщиков.

Покупатель сможет пострадать только в том случае, если банк, где он завёл эскроу-счёт, лишится лицензии или обанкротится, однако вероятность такого развития событий крайне невысока.

Кроме того, максимальную сумму страховки по вкладам предполагается увеличить с 1,4 до 10 миллионов рублей. Таким образом, будут защищены, по крайней мере, те дольщики, которые собираются приобрести жильё неэлитарного класса.

Однако у этой защиты есть своя цена.

Законодательные новеллы сильно усложнят жизнь строительным фирмам,

поскольку финансировать возведение жилья за счёт собранных с дольщиков денег уже не получится. При этом далеко не все фирмы имеют достаточно собственных средств, чтобы профинансировать строительство. Как же они будут выходить из положения?

Ответ прост: новые правила вынудят застройщиков гораздо чаще, чем сегодня, брать кредиты в банках. Разумеется, деньги будут выдаваться под проценты, размер которых сейчас точно неизвестен.

Сегодня проектное финансирование выделяется под 13—20 процентов годовых. С учётом длительности проектов размер переплаты по кредитам колеблется от 20 до 60 процентов.

Несомненно, будут разработаны более щадящие варианты, но пока никто не знает, какие банковские продукты станут предлагать застройщикам кредитно-финансовые организации, введёт ли государство льготы и так далее. В общем, трудно сказать, насколько вырастет стоимость квадратного метра, но в том, что это случится, не сомневается никто. Объединения строителей прогнозируют увеличение цены в пределах от 15 до 30 процентов, а также массовый уход с рынка небольших строительных фирм и тотальную зависимость оставшихся компаний от банков.

ЕСТЬ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВА?

В разговорах со строителями мне не раз приходилось слышать о строительных сберкассах и накопительной ипотеке как достойной альтернативе ипотеке банковской. Что же это такое?

Накопительная, так называемая «немецкая», модель ипотеки родилась в довоенной Германии и стала широко применяться после Второй мировой войны в Западной Европе, а в последние годы начала бурно развиваться в Восточной Европе.

Суть её заключается в том, что ни дольщики, ни застройщики не берут в банке кредиты под проценты. Люди накапливают деньги на счетах специальных организаций — строительных сберкасс. Квартиры они получают задолго до того, как накопят полную сумму. При этом не они выплачивают проценты банку, а наоборот, государство доплачивает им бонусы только за то, что они решили приобрести себе жильё и копят на него. Размеры этого вознаграждения очень

солидные — от ежегодных 8,8 процента в Германии до 20 процентов в Венгрии или Казахстане.

Зачем это нужно государству? Оно таким путём стимулирует жилищное строительство, которое становится локомотивом, «вытягивающим» и многие другие сферы экономики, например, производство стройматериалов. В итоге налоговые поступления в бюджет многократно перевешивают затраты на бонусы. Помимо всего прочего, эта модель ипотеки помогает многим странам пережить кризис. Наконец, строительно-сберегательные кассы «связывают» имеющиеся у населения свободные деньги и таким образом помогают снизить инфляцию.

Такие сберкассы существуют не только в Европе, но и в России, правда, пока лишь в столице. Мне приходилось беседовать с президентом одной из таких структур Натальей Черкасской, которая в своей деятельности использовала опыт строительно-сберегательных касс земли Северный Рейн–Вестфалия. Начинание удалось потому, что было поддержано правительством Москвы: накопительная ипотека даже на Западе немыслима без государственной помощи, а у нас и подавно.

Из разговора с Черкасской стало понятно, что ипотека в России развивалась бы значительно интенсивнее, если бы государство выплачивало компенсации не банкам, а непосредственно строительным организациям, но такая форма поддержки жилищного строительства гармонично сочетается именно с накопительной моделью ипотеки.

Существует в России и накопительная ипотека для военных. Именные счета ведутся именно в ФГУ «Росвоенжильё», а не в банках.

Что же мешает распространить эту практику на всех граждан? Ответить на этот вопрос трудно, но одно очевидно: сейчас ситуация изменилась. В России рост цен сильно замедлился. Значит, наконец созданы условия для развития накопительной ипотеки. Появится ли она в обозримом будущем?

МНЕНИЯ ТАМБОВСКИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ

ООО «Старстрой Плюс»:

«У нашей компании есть достаточно собственных средств, на которые мы уже сейчас

ведём львиную долю строительных работ. Тактику на будущее пока не определили. Посмотрим, каков будет закон в окончательном виде».

  Марина Пойманова, руководитель отдела продаж ЖК «Тысяча квартир»:

«В целом поправки ужесточат условия работы строителей. Однако все крупные солидные застройщики готовы к ним. Разумеется, стоимость квадратного метра вырастет».

  Анатолий Карганов, генеральный директор СК «Жупиков»:

«Если говорить о рынке обобщённо, а не только о нас, то можно уверенно сказать: ситуация усугубится, так как новые правила не позволят многим застройщикам среднего и малого уровня вести свою деятельность. Без долевого участия им будет очень сложно строить дома под ключ.

Уже сейчас многим застройщикам приходится туго, так как приходится увеличивать свой уставной капитал, приводя его в соответствие с количеством возводимых ими квадратных метров. Этот порядок был введён поправками в закон о долевом строительстве, которые недавно начали действовать. Теперь же положение усугубится ещё больше.

На нашу компанию нововведения повлияют меньше. Мы всё-таки крупная организация и попытаемся возводить объекты за счёт собственных оборотных средств. Также постараемся получить как можно больше разрешений на строительство и начать возводить здания, пока ещё действует старый регламент.

Однако мы понимаем, что в перспективе на большие проекты нам не хватит собственных средств и частных инвестиций. Придётся сотрудничать с банками.

Конечно, новые правила отразятся на цене квадратного метра. Цена недвижимости будет расти по нескольким причинам: конкуренции будет меньше, придётся платить проценты банкам.

Андрей ХВОРОСТОВ.

 
По теме
Одним долгостроем меньше: на Тамбовщине обманутые дольщики получили ключи от квартир! - ВТамбове.Ru Фото: Вадим Измайлов Многоквартирный жилой дом сдали в Мичуринске. В Мичуринске на Липецком шоссе сегодня сдали 45-квартирный жилой дом, этого момента люди ждали несколько лет.
04.04.2018
 
 
© Мичуринская правда - http://www.michpravda.ru/ (04/03/2018 - 20:26) - Мичуринская правда Сегодня прошла торжественная сдача пятиэтажного многоквартирного жилого дома по ул.
03.04.2018
 
Житель Мичуринска признан виновным в  покушении на убийство гражданских супругов - Следственное управление Собранные первым отделом по расследованию особо важных дел (о преступлениях против личности и общественной безопасности) следственного управления СК России по Тамбовской области доказательства признаны судом достаточными
18.06.2018 Следственное управление
В Заворонежском сгорела иномарка - Michurinsk68.Ru Как сообщила пресс-служба ГУ МЧС России по Тамбовской области, в ОДС ФКУ «ЦУКС ГУ МЧС России по Тамбовской области» поступило сообщение о пожаре по адресу: Мичуринский район, село Заворонежское, улица Революционная,
19.06.2018 Michurinsk68.Ru
«Terra Incognita» в областной детской библиотеке - Минкультуры Тамбовской области 17 июня в Тамбовской областной детской библиотеке состоялась сходка любителей книг от издательства Росмэн « Terra Incognita ». Квест собрал истинных поклонников книг серий «Часодеи», «Чародол», «Лунастры», «Зерцалия»,
19.06.2018 Минкультуры Тамбовской области
В 23-й раз необыкновенно живописное село Старая Казинка - бывшее родовое имение публициста, издателя, просветителя Ивана Герасимовича Рахманинова - принимало гостей на традиционной площадке под высокими соснами и елями,
14.06.2018 Мичуринская правда
На физкультуру и спорт в Тамбовской области потратили 830 млн рублей - Единая Россия В рамках обсуждения исполнения бюджета Тамбовской области за 2017 год на заседании комитета по труду и социальной политике было озвучено финансирование сферы физической культуры и спорта.
19.06.2018 Единая Россия
​Генеральный директор ПАО «Россети» Павел Ливинский 15 июня принял участие во встрече с представителями энергетического сообщества по вопросу реструктуризации задолженности регионов Северного Кавказа на оптовом рынке эле
19.06.2018 Тамбовский курьер
Соревнования пройдут в День семьи, любви и верности. 8-го июля в городском парке культуры и отдыха состоится соревновательное мероприятие для самых маленьких жителей Тамбовщины.
18.06.2018 Мичуринская Мысль
Из-за повреждения электрически сетей принадлежащих ПАО «МРСК Центра» - «Тамбовэнерго» в городе Тамбове вышли из строя четыре водонапорных насоса, которые обслуживают многоквартирные дома в западной части областного центра.
19.06.2018 ИА Тамбов-информ