Застройщики сменят кошелек: к чему приведёт отмена долевого строительства жилья

Фото: tamlife.ru

С 1 июля этого года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, призванные защитить права дольщиков. Желающие приобрести жильё на рынке долевого строительства должны будут в обязательном порядке вносить свои средства на эскроу — специальные счета в банках, которые выступают посредниками между инвесторами и строительными фирмами.

Новшества эти неожиданностью не стали. Ещё осенью 2017 года министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сказал, что министерство скоро начнёт детально прорабатывать вопрос о поэтапном отказе от системы долевого строительства и замене её проектным финансированием. Такое распоряжение было дано ему президентом Владимиром Путиным.

Летом нас ожидают следующие новшества. Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от стоимости договора долевого участия. Вводятся также дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля. Расходы на содержание застройщика не будут превышать десятой части проектной стоимости строительства, а совокупный размер авансовых платежей — 30 процентов от этой суммы. Кроме того, застройщик обязан будет обеспечить учёт средств, которые платят дольщики. Однако говорим мы сейчас о более масштабных изменениях.

ЭТО НОВОЕ СЛОВО «ЭСКРОУ»

Точно нельзя сказать, как новые правила будут выглядеть в окончательном

варианте, но сегодня вырисовывается примерно такая картина: банк будет выдавать застройщику кредиты на возведение недвижимости при условии, что тот откроет эскроу-счёт, на который все дольщики, намеревающиеся купить квартиры у этой строительной фирмы, станут делать вклады. Только после того как покупатель подпишет акт приёма-передачи квартиры и предоставит его банку, последний перечислит деньги застройщику. На это ему отводится 10 дней.

Самому дольщику заводить счёт не нужно. В договоре долевого участия будет пункт об открытии застройщиком эскроу, который закроется автоматически после того, как дом пройдёт процедуру приёмки и строительная фирма получит средства.

Если строительство оказывается незавершённым, то дольщик сможет без лишних хлопот получить свои деньги обратно. Банк обязан их перечислить в оговорённые законом сроки. Долги у застройщика будет выбивать уже он, а не обманутые граждане.

Если у дольщика изменятся планы и он захочет вернуть свои деньги, то он сможет это сделать, продав ещё не полученную квартиру. Все права и обязанности по договору эскроу перейдут в этом случае к покупателю, который станет новым дольщиком.

ЦЕНА ВОПРОСА

Несложно догадаться, почему законодатели планируют это нововведение. Оно должно подвигнуть строительные фирмы завершать возведение домов в срок, чтобы получить плату за проданные квартиры. Но главное, оно сведёт на нет количество обманутых дольщиков.

Покупатель сможет пострадать только в том случае, если банк, где он завёл эскроу-счёт, лишится лицензии или обанкротится, однако вероятность такого развития событий крайне невысока.

Кроме того, максимальную сумму страховки по вкладам предполагается увеличить с 1,4 до 10 миллионов рублей. Таким образом, будут защищены, по крайней мере, те дольщики, которые собираются приобрести жильё неэлитарного класса.

Однако у этой защиты есть своя цена.

Законодательные новеллы сильно усложнят жизнь строительным фирмам,

поскольку финансировать возведение жилья за счёт собранных с дольщиков денег уже не получится. При этом далеко не все фирмы имеют достаточно собственных средств, чтобы профинансировать строительство. Как же они будут выходить из положения?

Ответ прост: новые правила вынудят застройщиков гораздо чаще, чем сегодня, брать кредиты в банках. Разумеется, деньги будут выдаваться под проценты, размер которых сейчас точно неизвестен.

Сегодня проектное финансирование выделяется под 13—20 процентов годовых. С учётом длительности проектов размер переплаты по кредитам колеблется от 20 до 60 процентов.

Несомненно, будут разработаны более щадящие варианты, но пока никто не знает, какие банковские продукты станут предлагать застройщикам кредитно-финансовые организации, введёт ли государство льготы и так далее. В общем, трудно сказать, насколько вырастет стоимость квадратного метра, но в том, что это случится, не сомневается никто. Объединения строителей прогнозируют увеличение цены в пределах от 15 до 30 процентов, а также массовый уход с рынка небольших строительных фирм и тотальную зависимость оставшихся компаний от банков.

ЕСТЬ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВА?

В разговорах со строителями мне не раз приходилось слышать о строительных сберкассах и накопительной ипотеке как достойной альтернативе ипотеке банковской. Что же это такое?

Накопительная, так называемая «немецкая», модель ипотеки родилась в довоенной Германии и стала широко применяться после Второй мировой войны в Западной Европе, а в последние годы начала бурно развиваться в Восточной Европе.

Суть её заключается в том, что ни дольщики, ни застройщики не берут в банке кредиты под проценты. Люди накапливают деньги на счетах специальных организаций — строительных сберкасс. Квартиры они получают задолго до того, как накопят полную сумму. При этом не они выплачивают проценты банку, а наоборот, государство доплачивает им бонусы только за то, что они решили приобрести себе жильё и копят на него. Размеры этого вознаграждения очень

солидные — от ежегодных 8,8 процента в Германии до 20 процентов в Венгрии или Казахстане.

Зачем это нужно государству? Оно таким путём стимулирует жилищное строительство, которое становится локомотивом, «вытягивающим» и многие другие сферы экономики, например, производство стройматериалов. В итоге налоговые поступления в бюджет многократно перевешивают затраты на бонусы. Помимо всего прочего, эта модель ипотеки помогает многим странам пережить кризис. Наконец, строительно-сберегательные кассы «связывают» имеющиеся у населения свободные деньги и таким образом помогают снизить инфляцию.

Такие сберкассы существуют не только в Европе, но и в России, правда, пока лишь в столице. Мне приходилось беседовать с президентом одной из таких структур Натальей Черкасской, которая в своей деятельности использовала опыт строительно-сберегательных касс земли Северный Рейн–Вестфалия. Начинание удалось потому, что было поддержано правительством Москвы: накопительная ипотека даже на Западе немыслима без государственной помощи, а у нас и подавно.

Из разговора с Черкасской стало понятно, что ипотека в России развивалась бы значительно интенсивнее, если бы государство выплачивало компенсации не банкам, а непосредственно строительным организациям, но такая форма поддержки жилищного строительства гармонично сочетается именно с накопительной моделью ипотеки.

Существует в России и накопительная ипотека для военных. Именные счета ведутся именно в ФГУ «Росвоенжильё», а не в банках.

Что же мешает распространить эту практику на всех граждан? Ответить на этот вопрос трудно, но одно очевидно: сейчас ситуация изменилась. В России рост цен сильно замедлился. Значит, наконец созданы условия для развития накопительной ипотеки. Появится ли она в обозримом будущем?

МНЕНИЯ ТАМБОВСКИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ

ООО «Старстрой Плюс»:

«У нашей компании есть достаточно собственных средств, на которые мы уже сейчас

ведём львиную долю строительных работ. Тактику на будущее пока не определили. Посмотрим, каков будет закон в окончательном виде».

  Марина Пойманова, руководитель отдела продаж ЖК «Тысяча квартир»:

«В целом поправки ужесточат условия работы строителей. Однако все крупные солидные застройщики готовы к ним. Разумеется, стоимость квадратного метра вырастет».

  Анатолий Карганов, генеральный директор СК «Жупиков»:

«Если говорить о рынке обобщённо, а не только о нас, то можно уверенно сказать: ситуация усугубится, так как новые правила не позволят многим застройщикам среднего и малого уровня вести свою деятельность. Без долевого участия им будет очень сложно строить дома под ключ.

Уже сейчас многим застройщикам приходится туго, так как приходится увеличивать свой уставной капитал, приводя его в соответствие с количеством возводимых ими квадратных метров. Этот порядок был введён поправками в закон о долевом строительстве, которые недавно начали действовать. Теперь же положение усугубится ещё больше.

На нашу компанию нововведения повлияют меньше. Мы всё-таки крупная организация и попытаемся возводить объекты за счёт собственных оборотных средств. Также постараемся получить как можно больше разрешений на строительство и начать возводить здания, пока ещё действует старый регламент.

Однако мы понимаем, что в перспективе на большие проекты нам не хватит собственных средств и частных инвестиций. Придётся сотрудничать с банками.

Конечно, новые правила отразятся на цене квадратного метра. Цена недвижимости будет расти по нескольким причинам: конкуренции будет меньше, придётся платить проценты банкам.

Андрей ХВОРОСТОВ.

 
По теме
Одним долгостроем меньше: на Тамбовщине обманутые дольщики получили ключи от квартир! - ВТамбове.Ru Фото: Вадим Измайлов Многоквартирный жилой дом сдали в Мичуринске. В Мичуринске на Липецком шоссе сегодня сдали 45-квартирный жилой дом, этого момента люди ждали несколько лет.
04.04.2018
 
 
© Мичуринская правда - http://www.michpravda.ru/ (04/03/2018 - 20:26) - Мичуринская правда Сегодня прошла торжественная сдача пятиэтажного многоквартирного жилого дома по ул.
03.04.2018
 
JPG Файл - УМВД Тамбовской области     22  сентября  2018 года в 04.48 в Тамбове на пересечении улиц Пролетарская и Мичуринской произошло ДТП, в результате которого погибли четверо жителей Тамбовской области.
22.09.2018 УМВД Тамбовской области
Дорожно-транспортные происшествия - УМВД Тамбовской области За минувшие выходные дни, 22 и 23 сентября, на территории Тамбовской области зарегистрировано 13 дорожно-транспортных происшествий, в которых 6 человек погибли и 18 получили ранения.
24.09.2018 УМВД Тамбовской области
Раскрыта кража кроликов - УМВД Тамбовской области 23 сентября в дежурную часть отделения полиции с. Пичаево обратилась местная жительница 1973 года рождения.
24.09.2018 УМВД Тамбовской области
Быть внимательным и ответственным – просто, это знает даже дошколенок - Администрация г. Мичуринска пн, 24/09/2018 - 11:12 Уже не первый раз в этом году сотрудники линейного отдела на станции Мичуринск проводят экскурсию на железнодорожном вокзале станции Мичуринск-Уральский.
24.09.2018 Администрация г. Мичуринска
© Мичуринская правда - http://www.michpravda.ru/ (09/24/2018 - 10:44) - Мичуринская правда В рамках празднования двух значимых мероприятий – Всероссийской выставки «День садовода-2018» и Дня города в спортивном комплексе «Темп» в течение трёх дней проводился межрегиональный турнир по волейболу среди девочек 20
24.09.2018 Мичуринская правда
© Мичуринская правда - http://www.michpravda.ru/ (09/24/2018 - 12:18) - Мичуринская правда На шахматной веранде парка культуры и отдыха проведён турнир по русским шашкам, посвящённый дню садовода и Дню города.
24.09.2018 Мичуринская правда
Как уже сообщала наша газета, сегодня, 22 сентября, в Парке культуры и отдыха мичуринский спортсмен и блоггер Антон Каплин пробует установить рекорд России по самому долгому катанию на Колесе обозрения.
22.09.2018 Мичуринская правда
В Тамбовской области пройдёт Неделя безопасности - УМВД Тамбовской области В период с 24 по 28 сентября в соответствии с календарем образовательных событий Министерства просвещения России во всех образовательных организациях пройдет Неделя безопасности,
24.09.2018 УМВД Тамбовской области
Акция «Спасибо за верность, потомки!» является творческим продолжением Всероссийского движения «Бессмертный полк» В субботу, 23 сентября, в Тамбовскую область приехал народный артист СССР Василий Семенович Лановой.
24.09.2018 Тамбовский курьер
Сегодня в Тамбовском государственном университете имени Г.Р. Державина прошла сессия дизайн-мышления по разработке стратегии развития добровольчества в Тамбовской области.
24.09.2018 Администрация области
Кастинг на конкурс "Мисс Тамбовская область-2018", подготовка к отопительному сезону, английские СМИ об "Атмановских кулачках", свадьба в стиле "Звездных войн",
23.09.2018 OnlineTambov.Ru
В преддверии наступления холодов сотрудники Главного управления МЧС России по Тамбовской области совместно с представителями местных властей проводят в Уваровском районе профилактическую операцию «Отопительный сезон».
23.09.2018 МЧС